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东营房地产网:谁在为县城里的屋子买单?

  不知道人人五一假期怎么过的,疫情余波还未过,估量许多人应该是在家里躺着过的吧

  小长假时代,我回了趟老家,开着车在老家四处转了转,跟买房人和中介聊聊,去售楼处转转

  我老家是江苏苏南的一个异常典型的小县城,百强县top3,也许一百六十多万人口,三千亿不到的GDP,算是中国县级市里的翘楚了

  虽然,撤县并市让他可以被称谓为地级市,但这里仍然和中国成千上万个县级市一样,甚至,由于相比于其他县级市更早的举行了都会化和工业化,以是,从某种程度看,剖析这样的县级市或许能窥视出其他县级市将要走过的路

  看的多了聊的多了就溘然有一种不太一样的体验和感受,或许,这是许多小县城不得不去面临的未来

  01

  长三角一体化所形成大基建才有雏形,买房客就来了

  苏南的县级市在前几年有个特征,就是虽然经济很蓬勃,但由于始终没有高铁站点,以是一直以来,在大交通的环境中着实是很没有优势的

  我还记得以前隔壁邻人是某大型教育平台的负责人,前几年想要从上海请一些专家过来上课,许多专家一听要坐3个小时的汽车才气到,就直接拒绝了

  在未来,一座没有高铁的都会,着实就很容易被甩掉,幸运的是,这样的情形在我的家乡下阶段将被彻底获得逆转和改变,今年7月,沪通高铁将建成通车,再过2年,南沿江城际也将运行

  对于许多三四五线的县级市而言,融入边上的一二线都会最好的机遇就是地铁或是轻轨,固然,若是像昆山那样直接有地铁与上海相连通,那真的就是天赐的良机了

  若是顺遂的话,未往复上海只需要半小时,去南京杭州50多分钟,真的很梦幻是不是

  高铁带来的,就是资金流、人才流的高效率汇聚,固然,另有闻讯赶来的投资者

  虽然说是高铁新城,整体的计划体量很大能级也很高,但要真正一步步落位,却还要至少七八年的时间,看看这样的都会界面你就应该清晰了,而这样的环境,在高铁站四周触目皆是

  然则,见多识广的投资客带着对未来美好生活的期待照样来了,一辆辆大巴车满载着上海的大爷大妈,对于他们而言,很显著,他们的耐心相比以前的投资客,显著长了许多

  他们也不像以前炒房客一样,希望2-3年房价可以翻番,他们也知道现在是不现实的

  对于他们而言,屋子每年稍微涨一点,哪怕是5%,也就足够了,也算是一种很好的理财方式,究竟现在靠谱的理财方式真的太少了,哪怕不涨,在后期退休了,还可以从上海过来度度假什么

  现在的投资买房者的心态,确实是变了许多

  对于房价的短期涨跌,许多人着实也越来越镇静了,许多人的最低要求着实就是只要不跌就行,至少屋子放在那还能出租,也会发生租金效益,买房了手里没钱了也就不瞎折腾了,也就放心了

  02

  三四线的县城里,二手市场依然半死不活

  相比于一二线都会二手房占主流的模式,对于三四线的县级都会来说,人人依然照样愿意买新居

  我跟好几个片区的中介谈天,他们都普遍跟我说了一件事,现在的二手房市场啊,成交周期真的越来越长了,以前差不多是二到三个月,现在的话得四到六个月,差不多翻了番


 注:某大型中介工作人员在门口守候客户

  固然,缘故原由也很简单,以前可能整个市区只有150多个楼盘,现在经由几年大开发,现在有也许200多个楼盘,根据每个楼盘1500户的三口之家举行测算,差不多可以多容纳20多万人口

  然则,新增的人口却跟不上新盘供应的量,屋子的供应多了,但需求量增添不显著,自然去化周期就变慢了

  而且,对于三四线而言,有学区的二手房,才委曲有点市场,不带学区的老破小正在抓紧被镌汰出局

  不管是一二线照样三四线,20年以上的老破小正在被越来越多的人嫌弃,想警告人人,真的不要再买楼梯房了,由于这可能是上个时代的产物,许多人买房的时刻,会直接在在网页上或跟中介说,电梯房,单是这一项,就会把这些老破小都给过滤掉

  同理,对于买房者而言,对于房龄的判断也越来越粗暴

  好比同样的资源同样地段的屋子,1999年的一定卖的比2000年的差,2004年的一定卖的比2005年的差,由于99年的屋子和04年的屋子虽然只差了一年,但在搜索时会直接跌出“房龄20年以内”“房龄15年以内”这样的选项

  这样粗暴的选择越来越普遍,由于适才也说了,现在着实就是到了买家时代,买家可选择余地太多了,就更需要优先镌汰掉一批基础条件差的

  03

  县城的资源重新分配,地段的价值被重新排序

  不止是一二线往郊区生长,现在就连三四线,也正在越来越多的生长新城

  缘故原由固然是多样化的,一方面是市中央确实越来越拥堵,栖身环境变得越来越差,另一方面就是只有生长“新中央”才气卖更多的地,才气有更多的财政收入来生长基建和公共设施

  我所感受到的现实情形就是,大量的“后浪们”越来越不愿意住在老破小中,只是买过来挂个学区而已,大部分的人都希望住到品牌开发商开发的新居中去

  以前的老破小的保护伞着实就是“学区”,但现在让人感到恐惧的是,为了开发新片区,三四线最先制作更多的名校分校,甚至爽性一点的,直接把学校给搬迁已往,异地新建,这着实就直接打破了原有的资源漫衍了

  对于我所在的县级市而言,为了生长北部新城,不仅把名校举行了异地重修,甚至还把医疗资源给搬了已往,更是打造了20万方伟大体量的商业综合体

  以是,若是你去看近2年的房价涨幅,着实市中央的房价涨幅真的是远远低于重点开发的新区的,由于房价随着资源走,哪边资源附着的多,哪个区域就容易起势

  以是,我也一直跟人人强调一点,买房看地段自己没错,特别是在三四线都会,一定不是随便买的,一定要关注重点地段,然则,请人人一定要切记

  地段的价值不是一成不变的,好地段也是会挪动的

  我们没关系盯着政府有没有搬迁这样的维度,不要听那些5年或10年后的大计划

  而是更要看看有没有大体量的商业落位,有没有好一点学区新建,有没有更好的环境转变或是门路的改善,这些实着实在的点,比那些虚头巴脑的观点主要的多

  04

  三四线的超强购买力,正在崛起,改善客最先登场

  在五年前,对于我们县城的人来说,买屋子最看重的除了地段外,另有就是价钱,两个小区的楼盘,我总价1万,你总价1.1万,也许率是1万的会卖的更快一点

  缘故原由也很简单,那个时刻人人着实是没有什么房企品牌意识的,横竖屋子着实就是用来住的,都差不多

  但善良的人们着实都错了,同样是用来住的屋子,在质量上真的会差许多

  我有一种很显著的感受就是,就是从去年下半年最先,整体的维权潮越来越多了

  固然,这也是事出有因

  2017年的那一波房企投资热潮,大量的房企在三线最先开疆拓土,2年后到了2019年,也差不多到了该交房的时刻了,前期积累的种种隐患,随着集中式的交房就越来越展现了

  也正是履历了这样一次次的失望后,人人溘然以为,买房这事,宁愿买贵一点,品质好一点的,也不要再去维权了,真的是太折腾人了

  当维权潮成为常态的时刻,改善的气力将快速崛起,人人希望买稍微贵一些,但品质更为好一点的屋子

  这次假期,同样的第一天下昼外面还下着小雨,我看到金茂府的售楼处是这个样子,熙熙攘攘许多客户在咨询买房

  然后来到其他刚需楼盘,是这个样子的,除了销售员以外看不到其他人,由于没有客户,人人只能慵懒的坐在椅子上打着哈欠,而这个楼盘的价钱,只需要金茂府的一半

  以是许多房企前期以为三四线只要降维袭击就可以了,随便复制黏贴产物线就能大卖特卖,甚至有些品牌房企以为三四线的购买力还不足以支持还不错的产物线

  以前可能是对的,但现在,着实就是错了,而且大错特错

  而且,三四线在经由前几年大规模的棚改后,许多家庭拆了三四套屋子,他们基本缺屋子,他们有着强烈的置换需求

  整个市场的保有量真的够了,然则市场上就是缺好屋子,缺那些业主们舍不得卖的好屋子

  05

  最后一个维度,对于三四线买房来说也越来越主要,就是你邻人的素质怎么样

  前几天去一个同伙家用饭,他才刚刚装修好几个月,然后突然跟我说,他想要换屋子

  我看着还不错的装修,感到很疑惑,他注释说,由于邻人的素质太差,着实受不了了

  我们以前可能更多的会关注到小区品牌怎么样,小区物业怎么样,绿化怎么样,然则现在,对于三四线都会来说,真实的需求真的是越来越细碎了

  着实就跟刚刚说的一样,改善型客户正在崛起,人人除了关注外在的那些看的见的器械,对于许多隐性的细节,好比邻人的素质,也确实越来越关注

  06

  中国的三四线都会真的太多了,每个都会都有差别的特征

  而且毫无疑问县城与县城之间的差距,将被拉的越来越大,未来在都会群中的都会,将逐渐崛起,而更多的都会,将被加倍边缘化

  以是未来的三四线的楼市一定是生长的更为战战兢兢,如履薄冰,以是若是你要押宝三四线,一定要耐下心来多去看看都会背后的数据,多去那些都会的边边角角多走走看看,多看看计划款式有没有真正的落地

  未来三四线的区域分化,一定比我们想象的还要厉害

(责任编辑:常丹丹 HO016),

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