快捷搜索:  创意文化园  1956  as  1864  1959  1957  1877  2067

滨州房产网:专题 | “鹤岗们”缩短型都会特征及楼市远景研判

导 读

在都会不停分化的大靠山下,缩短型都会房地产市场将若何走向?哪些都会更有望脱节缩短泥潭?

研究员 杨科伟、柏品慧、李诗昀

近年来,受产业转移叠加人口结构转变等多方面因素影响,缩短都会数目显著增多。典型如东北区域,因资源枯竭、产业结构性调整,以鹤岗为代表的多个都会一度沦为空城。而在都会不停分化的大靠山下,这类缩短都会房地产市场将若何走向?哪些都会更有望脱节缩短泥潭?

01

产业、人口转变改变都会化增进逻辑

缩短型都会始被关注(本节有删减)

2019年终,“五万一套房”的东北都会鹤岗引发关注,作为中国四大煤矿基地之一、典型的资源型都会,鹤岗的兴衰沉浮与煤炭行业牢牢捆绑。近年来,随着煤炭行业逐步迈入去产能、调结构的优化期,经济结构单一的鹤岗就业机遇显著削减、人口大量流失、城建逐步破败,都会进入新一轮“缩短周期”。

鹤岗绝非缩短都会的孤例,一度荣华的攀枝花、大庆等都会都在完成阶段性生长使命后陷入缩短,逐渐淡出历史主舞台。近年来,我国缩短都会的案例呈显著增多的趋势。

事实上,都会本就不可能永远扩张,一味遵照都会不停扩张、人口连续增进的单一生长逻辑既不相符历史客观规律,也有悖于追求资源合理设置、实现社会总效益最大化的初衷。可以预见的是,在经济增进减速换挡、人口总量趋于平稳的时代靠山下,在激励生产要素合理丰裕流动、逐步铺开户籍限制的政策指导下,缩短型都会会越来越多。

02

31都会:从人口、经济及财政收入

三维度筛选缩短型都会(略)

一、缩短都会特征:人口削减、经济衰退、市容衰败

参考国际权威研究同盟――缩短型都会国际研究网络(SCIRN)的界说,缩短都会是指人口总量大于10万且人口麋集、都会大部分区域延续2年以上泛起人口流失且履历经济变化或结构调整等问题的都会

都会缩短通常有三方面特征――人口削减、经济衰退、市容衰败,详细来说:

人口削减是都会缩短的主要特征,既包罗人口尤其是劳动岁数人口的机械流出,也包罗因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减。

经济衰退是都会缩短的另一大表征,体现在区域生产总值负增进、财政收入下滑等方面。但需要指出的是,经济衰败并非都会缩短的必有特征,一方面产业结构调整引发的都会缩短可能伴随着经济增进,另一方面已往地方“唯GDP论”的政绩观和生长观历久占有主导地位,在此特殊靠山下,都会缩短经常与经济增进并行不悖。

在履历了较长时期的人口流失、经济衰退后,都会缩短的第三表征为都会空间衰败或品质下降,譬如基础设施更新显著滞后、商业和住宅空置率显著提升、城区内旷地荒地显著增多。

值得说明的是,在都会缩短历程中,人口削减、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的,而是多维的、循环的反馈历程。

二、筛选尺度:城区人口削减为主,GDP及财政收入下滑为辅(略)

三、缩短都会地域漫衍相对集中,东北区域占比近四成(本节有删减)

03

四大类型:

依差别缩短动因内在经济特征划分31都会(略)

一、缩短动因:资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及焦点都会周边

依据缩短动因,可以将31个缩短都会划分为以下4类:

其一,资源枯竭型都会,包罗鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口。资源枯竭型都会多数套上了资源的“魔咒”,随着资源趋于枯竭,产业陷入“休克式”猛烈调整,内陆人口被迫向外迁徙。

其二,产业结构调整型都会,包罗巴彦卓尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治。在产业结构不停调整优化的历程中,产业人口结构随之动态优化调整,传统产业人口向外迁徙,新兴产业人口则逐步群集,阶段性泛起城区人口总量净流出的局势。

其三,传统人口输出型都会,包罗白城、达州、嘉峪关、揭阳、金昌、遂宁和中卫。受限于产业基础微弱、经济欠蓬勃,传统人口输出型都会颇有“甘为他人做嫁衣”的味道,内陆人口不停向周边省市以及经济蓬勃区域群集。

其四,焦点都会周边卫星都会,包罗嘉兴、辽阳和玉溪。这类卫星都会多数在焦点都会“1小时通勤圈”,经济生长水平、住民收入、市政配套等多方面较焦点都会皆存较大差距,叠加产业经济的短板效应,人口历久被吸附,内陆人口仍向焦点都会群集。

二、资源枯竭型:产业被“休克”,失业率高企下人口加速外流(本节有删减)

资源枯竭型都会往往伴随着产业结构“休克式”猛烈调整,原先的支柱型产业被抽离,新兴替换性产业生长不振,致使GDP增进失速,甚至滑下负增进区间。而在失业率高企的作用下,内陆人口加速向外迁徙。

典型如鹤岗,早先是东北主要的老工业基地,与鸡西、双鸭山、七里河并称为“黑龙江四大媒城”。不外,产业结构过于单一化,煤炭采掘及上下游衍生产业历久占有最大的经济比重。

随着煤炭资源趋于枯竭,叠加供应侧改造镌汰落伍产能,鹤岗产业单一化的坏处尽显,第二产业产值由2012年170亿元降至2014年81亿元,累计跌幅超5成。而在煤炭这一传统支柱型产业步入衰退期后,新兴替换性产业历久缺位,第二产业产值连续低位倘佯,鹤岗已然套上了“资源魔咒”的枷锁。

随着大量的落伍产能陆续被关停,鹤岗失业职员显著增多,2015年城镇挂号失业职员达1.8万人。联系到未挂号的失业职员并不在少数,鹤岗现实失业职员将远高于挂号量。而且,因事情技术相较单一,失业职员再就业普遍难题,致使失业率高企。2013-2017年,鹤岗城镇挂号失业率皆超4.1%,显著高于同期天下平均水平。

三、产业结构调整型:短期阵痛性调整,历久人口虹吸效应不减(本节有删减)

产业结构调整型都会短期阵痛,经济增速减速换挡,甚至阶段性步入负增进区间。但随着产业结构调整到位,历久经济生长依旧向好。尤其是二线以及强三线都会,人口虹吸效应不减,产业调整周期也相对较短。

典型如沈阳,乃是我国的装备制造业基地,被誉为东方的“鲁尔”,重工业极其蓬勃。

近年来,沈阳产业结构调整渐显成效,二产占比连续走低,三产占比则稳步提升,服务业已然成为拉动经济平稳向好生长的焦点驱动力。2013-2019年,沈阳二产占比由51.7%降至33.7%,净削减18个百分点;三产占比则由43.8%升至61.9%,净增添18.1个百分点。

作为省会都会,沈阳在辽宁省具备较强吸附力,省内三四线都会外迁人口仍不停向省会都会群集。2012年以来,沈阳常住人口稳步提升,常住户籍人口比皆超1.1,显示人口虹吸效应不减。2018年以来,沾恩于人才新政连续发力,沈阳户籍人口提速增进,年均增量皆在10万人左右,说明外来人口仍一致看好沈阳,更愿意历久落户栖身生涯。

四、传统人口输出型:经济始终是短板,低收入倒逼人口加速外流(本节有删减)

传统人口输出型都会劳动力资源丰富,但产业基础相对微弱,经济短板效应显著,住民收入水平整体偏低。因此,内陆人口更愿意外出务工,人口不停向省会都会以及经济蓬勃区域迁徙,且有加剧的趋势。

典型如遂宁,乃是传统的人口输出型都会,百万级劳动人口终年外出打工。

四川省经济可谓是成都一家独大,成都经济规模优势显著,GDP历久领跑全省。2018年,成都GDP多达15343亿元,远高于第二名绵阳2304亿元。虽然遂宁位于成渝两大焦点都会辐射局限,但经济生长不振,2018年全市GDP1221亿元,在全省21个地级市中排名倒数第8位。

受限于经济生长不振,叠加收入水平偏低,历久以来遂宁均是人口输出型都会,常住户籍人口比低于0.9,每年快要50万户籍人口净流出,终年外出打工的劳动力更在百万级。2016-2018年,遂宁常住人口由330万人降至320万人,两年间常住人口净削减约10万人,显示人口正加速外流。

五、焦点都会周边型:经济地域性倒挂,人口由主城区向郊县转移(本节有删减)

焦点都会周边卫星都会经济基本面地域性倒挂,紧邻焦点都会的下辖郊县更能享受一体化计划利好,人口吸附力较强,经济生长水平较高,住民也有着更高的收入水平;相对远离焦点都会的主城区一体化计划利好水平有限,人口吸附力、经济以及住民收入水平远不及下辖郊县。

典型如嘉兴,地处上海与杭州两大焦点都会中心,隶属于环沪、环杭1小时通勤圈。

分区域来看,嘉兴主城区产业基础相对微弱,并无焦点支柱型产业,下辖郊县产业基础相对坚实,海宁、桐乡皆汇集了皮革、化纤等特色支柱型产业。2018年,海宁、桐乡经济规模优势显著,GDP总量均在900亿元左右,南湖区、秀洲区经济规模稍逊一筹,GDP总量仅在600亿元左右。

正由于各区县产业能级、经济生长水平皆存在较大差距,住民收入水平更是差距显著。2018年,海宁住民收入高居全市首位,城镇住民人均可支配收入多达60600元,其次分别为海盐、嘉善和平湖,人均可支配收入皆超58000元,桐乡略低,人均可支配收入达56707元。反观南湖区、秀洲区住民收入水平显著偏低,人均可支配收入仅在52000元左右,远不及下辖郊县。

嘉兴人口呈“发散式”聚向,意即下辖郊县人口虹吸效应显著,人口从主城区向下辖郊县转移。2018年,海宁、桐乡人口更具规模优势,户籍人口都在900万人左右,南湖区、秀洲区人口规模略显偏低,户籍人口均在600万人左右,甚至不及平湖。

04

四大基本面:

剖析样本都会研判缩短型都会楼市特征及远景(略)

一、资源枯竭型:就业缺失、人口外流,购房需求衰竭使楼市步入衰退(略)

1、市场规模:楼市步入衰退期,成交量价连续低位运行

历久以来,鹤岗房地产市场异常低迷,成交面积连续低位运行。2016年以来,鹤岗楼市成交连续缩量,年均商品房成交面积基本维持在10万平方米左右,真实反映房地产市场已然步入衰退期,市场需求显著不济。2018年,商品房成交12万平方米,同比下降8%。

与此同时,鹤岗房价历久低位运行,商品房成交均价基本维持在3000元/平方米四周窄幅颠簸。而在2016年三四线都会市场周全转暖、房价普涨的大靠山下,鹤岗房价却不升反降。2018年,商品房成交均价降至2941元/平方米,同比下跌3%。

值得担忧的是,纵然打折降价,鹤岗购房需求并未有所提振,成交面积依旧维持在较低水平。

2、潜在供应:土地消化周期历久超3年,去化压力不容小觑(略)

3、潜在需求:内陆人口加速外流,潜在购房需求陷入衰竭

受困于煤炭资源枯竭,产业结构“休克式”猛烈调整,鹤岗内陆人口被迫加速外流。2009年-2018年,鹤岗户籍人口从109.4万人降至99.5万人,十年间户籍人口净削减约9.9万人。2015年以来,鹤岗内陆人口渐有加速外流的趋势,户籍人口净削减量稳步提升。尤其是2017年,户籍人口降至101万人,同比净削减约3万人。受此影响,鹤岗潜在购房需求连续衰竭,楼市成交规模大概率仍将连续低位运行。

4、支付能力:房价收入比连续下移,但现实支付能力有限(略)

二、产业结构调整型:产业、人才腾挪成败与否是要害,未来仍有增进可能(略)

1、市场规模:楼市有所回暖,成交量价稳步提升(略)

2、潜在供应:有序供地下历久去化压力大幅缓解(略)

3、潜在需求:新晋落户人口提速增进,潜在购房需求可观

2018年以来,在履历了经济结构调整阵痛期后,沈阳人口快速上涨,潜在增量购房需求较为可观。一方面,沈阳常住人口稳步提升,尤其是2018年,常住人口同比增进2.2万人。另一方面,沈阳人才政策成效显著,户籍人口提升增进,年均户籍人口增量都在10万人左右。鉴于新晋落户人口购房意愿较强,潜在增量购房需求十分可观。

4、支付能力:房价收入比略高,市场购置力并未显著透支(略)

三、传统人口输出型:潜在自住需求及购置力皆不济,楼市步入瓶颈期(略)

1、市场规模:楼市步入瓶颈期,成交规模增进上限尽显(略)

2、潜在供应:供地略显过量,历久去化压力仍有隐忧(略)

3、潜在需求:净迁出人口连续提升,潜在购房需求增进受限

揭阳乃是传统的人口输出型都会,内陆人口历久净流出。2014年以来,受限于产业经济生长不振,揭阳对周边省市的人口吸附力连续下降,迁入人口大幅削减,迁出人口却稳步提升。2018年,揭阳迁入人口降至4.34万人,较2014年削减52%,迁出人口升至11.8万人,较2014年增添47%。上述两方面因素配合导致揭阳净迁出人口连续提升,2015年-2018年累计净迁出人口多达26.44万人。受此影响,揭阳潜在购房需求增进显著受限,成交规模进一步上行空间也将异常有限。

4、支付能力:房价收入比突破合理区间,购置力显著不济

揭阳住民收入水平显著偏低,2019年城镇住民人均可支配收入低至26746元,远低于天下城镇住民人均可支配收入42359元。而在前期房价快速上涨的作用下,揭阳房价收入比连续提升,2019年进一步升至7.7,显示内陆住民购置力显著不济,相较低廉的收入水平实难蒙受高额的购房消费支出,尤其是低收入群体买房贵且难等问题愈加突出。

四、焦点都会周边型:产业吸附与焦点外溢需求支持,楼市现周期性行情(略)

1、市场规模:在调控政策打压下楼市进入平稳期

嘉兴楼市呈显著的外溢型市场特征,即市场行情并不完全自力,而是与焦点都会上海的政策松紧及市场冷暖密切相关。譬如,2016年嘉兴商品住宅成交面积升至432万平方米的历史高位,同比实现翻番,主要原因在于同年3月“沪九条”的横空出世,非上海户籍购房条件由“社保在3年内在累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前延续缴纳满5年”,严苛的限购条件致使大量需求外溢至嘉兴。2017年以来,在限购、限贷政策打压下,嘉兴房地产市场逐步降温,成交规模趋于稳定。

2、潜在供应:宅地供应连续偏紧,历久去化压力可控(略)

3、潜在需求:常住人口稳步提升,潜在内生性、外溢性需求足够(略)

4、支付能力:房价收入比偏高,外溢客群购置力仍坚挺(本节有删减)

受限于近年来房价快速上涨,嘉兴内陆置业客群购置力显著透支,房价收入比在2016年、2017年间泛起跃升,2019年更是升至9.4高位,显著高于合理区间。不外,上海外溢置业客群购置力依旧坚挺。2019年,上海房价收入比高达16.6,但倘使外溢至嘉兴购房,房价收入比则降至7.1,仍处合理区间。因此,嘉兴仍能吸引大批上海外溢的低层刚需以及投资性需求,且外溢客群普遍有着较强购置力。

05

总结

更看好产业调整与焦点都会周边都会楼市远景(略)

一、资源枯竭型都会楼市远景堪忧,传统人口输出型都会也不容乐观

以鹤岗为代表的资源枯竭型都会房地产市场远景堪忧,受限于产业结构“休克式”猛烈调整,失业率高企下内陆人口加速外流,潜在购房需求已然陷入衰竭,房地产市场更是步入衰退期,成交量价大概率将连续低位运行。而且,资源枯竭型都会土地财政依赖度较高,供地历久过量,历久去化压力着实不容小觑。

以揭阳为代表的传统人口输出型都会房地产市场远景仍不容乐观,受限于经济短板效应,住民收入水平显著偏低,内陆人口连续净流出,潜在购房需求增进受限。而在房价快速上涨的作用下,市场购置力显著不济,房地产市场步入瓶颈期,成交规模进一步提升空间有限。而且,传统人口输出型都会存在供地过量的市场老例,历久去化压力仍有隐忧。

二、产业结构调整及焦点都会周边都会短期郑重、历久仍有结构性机遇

产业结构调整型都会房地产市场远景短期郑重乐观,产业结构调整历程中难免会泛起阶段性调整阵痛期,经济增速减速换挡,劳动力供需不匹配也易诱发摩擦性失业,或多或少将波及潜在购房需求及购置力。其中,以沈阳为代表的经济基本面相较出众的二线以及强三线都会,产业结构调整基本到位后人口虹吸效应不减,增量刚需以及存量改善性需求依旧坚挺,市场远景着实可期。

短期内,以嘉兴为代表的焦点都会周边卫星都会房地产市场更易受调控政策、焦点都会市场周期影响,一旦调控政策连续发力,市场一定显著降温。而在房价快速上涨的作用下,卫星都会内陆客群购置力显著透支,其对焦点都会外溢客群的依赖度更是有增无减。历久来看,在一系列政策利好加持下,焦点都会与卫星都会之间的市场价值将重构,详细涉及产业协作互补、经济联动生长、人口双向流动等多领域。而在高科创产业加速引进、高素质人才大量导入的作用下,卫星都会市场远景仍可高看一线。

排版丨李�瑶

完整版专题购置请咨询:021-60867863 吴司理

专 题

目录

《“鹤岗们”缩短型都会特征及楼市远景研判》

第一章? 产业、人口转变改变都会化增进逻辑,缩短型都会始被关注

第二章? 31都会:从人口、经济及财政收入三维度筛选缩短型都会

一、缩短都会主要特征人口削减,其次经济衰退、市容衰败

二、筛选尺度:城区人口削减为主,GDP及财政收入下滑为辅

三、缩短都会地域漫衍相对集中,东北区域占比近四成

第三章? 四大类型:依差别缩短动因内在经济特征划分31都会

一、缩短动因:资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及焦点都会周边

二、资源枯竭型:产业被“休克”,失业率高企下人口加速外流

三、产业结构调整型:短期阵痛性调整,历久人口虹吸效应不减

四、传统人口输出型:经济始终是短板,低收入倒逼人口加速外流

五、焦点都会周边型:经济地域性倒挂,人口由主城区向郊县转移

第四章? 四大基本面:剖析样本都会研判缩短型都会楼市特征及远景

一、资源枯竭型:就业缺失、人口外流,购房需求衰竭使楼市步入衰退

1、市场规模:楼市步入衰退期,成交量价连续低位运行

2、潜在供应:土地消化周期历久超3年,去化压力不容小觑

3、潜在需求:内陆人口加速外流,潜在购房需求陷入衰竭

4、支付能力:房价收入比连续下移,但现实支付能力有限

二、产业结构调整型:产业、人才腾挪成败与否是要害,未来仍有增进可能

1、市场规模:楼市有所回暖,成交量价稳步提升

2、潜在供应:有序供地下历久去化压力大幅缓解

3、潜在需求:新晋落户人口提速增进,潜在购房需求可观

4、支付能力:房价收入比略高,市场购置力并未显著透支

三、传统人口输出型:潜在自住需求及购置力皆不济,楼市步入瓶颈期

1、市场规模:楼市步入瓶颈期,成交规模增进上限尽显

2、潜在供应:供地略显过量,历久去化压力仍有隐忧

3、潜在需求:净迁出人口连续提升,潜在购房需求增进受限

4、支付能力:房价收入比突破合理区间,购置力显著不济

四、焦点都会周边型:产业吸附与焦点外溢需求支持,楼市现周期性行情

1、市场规模:在调控政策打压下楼市进入平稳期

2、潜在供应:宅地供应连续偏紧,历久去化压力可控

3、潜在需求:常住人口稳步提升,潜在内生性、外溢性需求足够

4、支付能力:房价收入比偏高,外溢客群购置力仍坚挺

第五章? 总结:更看好产业调整与焦点都会周边都会楼市远景

一、资源枯竭型都会楼市远景堪忧,传统人口输出型都会也不容乐观

二、产业结构调整及焦点都会周边都会短期郑重、历久仍有结构性机遇

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合!

(责任编辑:宋虹姗 HO031),

sunbet

www.ysycy.com与伊顺源清真餐饮达成战略合作,在伊顺及亚太地区建立直营平台。为Sunbet会员提供线上多种娱乐游戏,将用完善的技术、贴心的服务、雄厚的资金赢取每位Sunbet代理、会员的口碑。

发表评论
sunbet声明:该文看法仅代表作者自己,与本平台无关。请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
用户名: 验证码:点击我更换图片

您可能还会对下面的文章感兴趣: