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最低85折,杭州第三批集中供地打折出让

(文/解红娟 编辑/马媛媛)半年时间,从卖地千亿到打折出让,曾今火热的杭州土地市场,小步快跑进入调整期。

11月20日,杭州市发布2021年第三批住宅用地集中出让公告(杭规划资源告[2021]R003号),合计出让地块35宗,面积2643亩,总建筑面积416.07万平方米,总起价712.9亿元,将于12月21日集中出让。

若第三批次土地全部顺利成交,杭州三轮集中供地共成交商品住宅用地10007亩,预计可完成年度供应计划10070.55亩的99.37%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,对于杭州来说,第三次集中供地较为重要,一方面今年供地计划距离既定规划还有一定差距,土地出让的任务较重。另一方面由于第二次土拍流拍数量较多,对本次土拍难免会形成一定影响。

重启“勾地”政策

首轮集中供地中,“勾地”政策是杭州了解房企购地意向的方式之一。

3月27日,杭州市规划和自然资源局发布了第一批国有建设用地使用权出让信息预告,共57宗住宅地块,出让面积约4533亩。十天后,这57宗住宅地块正式出让。

由于提前了解房企意愿,杭州首批集中供地火爆,总起拍价943.7亿元,最终成交价1178亿元,在竞自持和封顶价的基础下,平均溢价率高达24.83%。其中,有44宗地达到封顶价,最高自持比例达到40%。

第二次集中供地中,杭州忽略“勾地”政策,直接发布土地出让公告。不同于首轮供地中收官揽金千亿,杭州第二批集中供地以54.84%流拍率、257.46亿成交总价草草收场。

为了降低流拍率、完成供应计划,杭州第三轮集中供地恢复勾地政策。

11月3日,杭州市规划和自然资源局曾发布第三批集中供地预告,计划推出51宗地块,并表示有意向参与上述地块竞买的,可于11月10日前缴纳预约申请保证金、办理预约申请手续。

“这意味着房企又可以在正式竞价前进行‘勾地’。”中原地产首席分析师张大伟指出,勾地有利于政府了解市场需求,从而更科学地评估和确定出让底价,增加了政府在招拍挂中的优势地位,有效降低流拍风险。

为了增加土地吸引力,杭州主城区地块明显增多,申花、三墩、未来科技城、文晖、运河新城、钱江新城二期、云城等多个热门板块均有地块出让。

与此同时,为了避免“10宗竞品质地块在报名阶段终止出让”的局面,本次供地采取“定品质”出让,即根据各宗地的建筑品质标准依照《建设用地规划条件》和《建设条件须知》执行。

另外,杭州本次出让对购买资格、购地资金等仍有严格的要求。其中,同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块;竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

降低预期卖地

为预防流拍率过高,杭州降低土地竞得价格。

溢价率方面,杭州土地上限由此前的15%下调为10%。当土地竞价未达到上限价格时,价高者得;当土地竞价达到上限价格时,转为公开摇号确定竞得人。

这个结果并不令人意外。自第三批集中土拍挂牌伊始,各地纷纷降低土地初始挂牌价格。以上海和广州为例,上海第三轮供地中有8宗地块起始价在10亿元以下,有10宗地块的在10亿元-20亿元之间;广州第三轮集中供地有6宗回炉地块再次出让,平均起始楼面价每平方米下调了1200-3200元,有个别地块每平方米降价5240元。

和广州一样,杭州也有4宗流拍地块卷土重来,分别为笕桥单元JG0603-R21-06地块、富春湾新城7号地块、临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块和钱塘核心区青西二路东侧地块。这些是第二轮集中供地中的竞品质地块。

但价格有了很大变化。笕桥单元JG0603-R21-06地块本次出让地价为20.25亿元,较前批次的22.04亿元减少1.79亿元,同比减少8.11%;富春湾新城7号地块前批次出让地价7.2亿元,本批次直接下滑12.5%至6.3亿元。

临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块价格下调幅度最大。本次出让地价为6.93亿元,较前批次的8.32亿元直接减少1.39亿元,同比减少为16.67%,相当于给房企打了85折。

不降价的地块则以提高商品房预售价变相折价。以钱塘核心区青西二路东侧地块举例,出让价格虽较前次的8.61亿元上涨7.15%至9.25亿元,但所建商品住房毛坯销售价格却有所下滑。

其中,均价从“不高于17300元/平方米”变更为“不高于18800元/平方米”,最高单价从“不高于19030元/平方米”变更为“不高于20680元/平方米”,平均每平方米利润空间增加1500元。

“这表现出杭州对于未来推动商品房向更高品质化发展有着较强的诉求。”张波表示,部分地块的起拍价格有所调整,也是更多考虑到市场因素,并给到房企更有保障性的利润空间。

“不论如何,土地市场真的降温了。”同策研究院研究总监宋红卫表示,第一,房企拿地的积极性下降,尤其到了年底,房企现金流集中支出阶段,很多房企已经暂停了拿地;第二、地方政府对于土地市场的预期也降温了,基准地价方面也开始下降了;第三、房地产市场的矛盾已经从供给端转移到需求端,目前是购房者观望情绪较浓。

在宋红卫看来,在房地产整体销售下降的大背景下,即使政府降低地价,房企的拿地的积极性也不会太高,预计杭州此次拿地的主体还是杭州本地的龙头企业和地方国企。

张波则表示,第三次土拍整体门槛有所降低,会更有利于提升房企拿地的积极性,预计本次土拍市场热度会高于第二次,房企的表现也会更为理性。

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